商铺租赁合同纠纷

案情简介：

2017年俞×等十余人分别与西安××管理有限公司（以下简称“××管理公司”）于2017年9月×日签订了坐落于西安市××市场××商铺的《商铺租赁协议》，协议约定租期为一年（2017年9月28日起至2018年9月27日止），年租金为45600元，履约保证金3800元，另还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，俞×等十余人依约向××管理公司支付了租金、保证金、卫生费，××管理公司均相应为俞×等十余人出具了票据。

直至2018年×月×日××管委会在市场内张贴了关于该商铺为违建且要求各商户尽早搬离的通知，此时俞×等十余人才得知该市场建筑为违法建筑，而××管理公司针对该通知对商户的回复为继续经营，2018年×月×日××管委会发布了针对××管理公司的公告，而3日后该市场即被强制拆除，据该公告显示，自2017年9月29日开始至2018年5月7日××管委会已经对××管理公司陆续下发了五次关于违建的处罚及通知，而××管理公司在此期间从未告知过商户，致使俞×等十余人在毫无准备的情况下商铺被拆除，停止经营，给大家造成了重大损失。后俞×等十余人与××管理公司多次协商退费事宜均未果，双方遂产生纠纷。

俞×等十余人于2018年×月×日与我所签订了委托代理合同，我所委派马婧律师、郑志春律师作为本案一审阶段的代理人，在接受俞×等十余人的委托后，及时与俞×等十余人进行了沟通并收集了案件的相关材料。

案件处理结果：

西安市××区人民法院于2018年×月×日，分别作出了民事判决书【（2018）陕××民初××号】，分别判决××管理公司在期限内支付俞×等十余人相应租金、保证金、卫生费，以及赔偿部分商户的损失，并承担相应诉讼费。

办案心得：

本案系商铺租赁合同纠纷，涉及租赁违法建筑的合同效力及最终法律后果。原、被告签订的《商铺租赁协议》，其租赁合同标的是××管理公司建造的违法建筑，属不合法建筑，故双方签订的租赁协议，在内容上违反法律、行政法规的规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。由于俞×等十余人承租的商铺系出租人未经批准私自建设的临时建筑，所以租赁合同依法无效。该司法解释同时规定，“房屋租赁合同无效，出租人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。”因此，虽然租赁合同无效，但仍应当参照合同的约定向出租人支付相应的房屋占有使用费。俞×等十余人实际使用了房屋，从公平合理的角度，其仍应参照租金标准支付相应的实际使用费，故原告实际也未对实际使用部分的租金进行主张，而是要求被告返还停止营业起至合同约定期限之日的未实际使用房屋部分的租金及相关费用。再根据《合同法》的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，出租人××管理公司应当将剩余期限的租金、保证金、卫生费全部退还俞×等十余人，而且应该根据过错责任赔偿俞×等十余人的相应损失。